Renoveringar
Vad gäller om jag vill renovera eller bygga om i lägenheten?
Ibland vill man förändra i lägenheten man bor i. Antingen vill man bara ”fräscha upp” och ibland kanske också ändra på planlösningen genom att t ex bygga om badrum eller kök.
Föreningens grundinställning är att det är värdefullt om medlemmarna vill förbättra föreningens gemensamma tillgångar. Det är dock viktigt att känna till att husen som vi bor i är bostadsrättsföreningens gemensamma egendom och att föreningen genom sin styrelse därför har ett ansvar för att alla förändringar som görs – utöver ytrenoveringar – måste uppfylla gällande regelverk och i förväg godkännas av styrelsen.
För att undvika att ombyggnader görs på felaktigt sätt, vilket skulle kunna leda till framtida kostnader för föreningen, är det föreningens ansvar och skyldighet att se till att alla förändringar som görs följer gällande regelverk och föreskrifter. Att detta efterlevs faller på föreningens företrädare att se till, alltså den valda styrelsen.
För att underlätta för dig som vill renovera eller bygga om har vi här sammanställt vad som gäller.
Utan godkännande
Det du får göra själv i lägenheten, utan att inhämta godkännande av styrelsen, är ytskiktsförändringar, d.v.s. att måla om väggar och tak, eller tapetsera.
Kräver godkännande
Alla övriga förändringar hanteras enligt följande.
Blanketten Ansökan om tillstånd till ändring i lägenhet fylls i och lämnas till styrelsen. Du hittar den längst ner på sidan.
Av blanketten ska tydligt framgå vilka ändringar som planeras. Bifoga en skiss för mindre arbeten eller ritning för mer omfattande arbeten. Även materialval ska framgå. På nästkommande styrelsemöte tar styrelsen beslut om att godkänna eller avslå ansökan, eller att be om kompletterande information.
Vid arbeten som kräver behörighet, som arbeten i våtrum eller elarbeten, ska behörighetsbevis från utföraren bifogas med ansökan. Läs gärna denna artikel som handlar vilka certifieringar en hantverkare du anlitar bör ha.
Vid arbeten som innebär ingrepp i husets fasta installationer, som el, värme, vatten och avlopp, eller husets konstruktion, som väggar, tak, golv, bärande konstruktioner etc., ska en bygganmälan lämnas till Stadsbyggnadskontoret för beslut om förändringen är bygglovspliktig eller inte. Om så är fallet, beslutar Stadsbyggnadskontoret därefter i ärendet och lämnar sedan ett startbesked. Innan startbesked har erhållits får arbetet inte påbörjas. Det är medlemmens ansvar att ta kontakt med Stadsbyggnadskontoret och att tillhandahålla all dokumentation som krävs för ett beslut.
Först när styrelsen lämnat sitt godkännande, och i förekommande fall, startbesked har erhållits från Stadsbyggnadskontoret, får arbetet påbörjas.
Längst ner på denna sida finns även en agendamall för vad som gäller mellan entreprenör, medlem och styrelsen när en medlem anlitar en entreprenör för sin ombyggnad.
När arbetet är slutfört
Föreningen anlitar en besiktningsman, se kontaktlistan. Beroende på renoveringens karaktär krävs ibland att besiktningsmannen gör besiktningar före och under arbetets gång samt en slutbesiktning. I vissa enkla fall räcker det med en slutbesiktning. Fråga styrelsen innan arbetet inleds. Kostnaden för besiktning debiteras medlemmen.
Ta gärna kontakt med oss i styrelsen redan när ditt projekt är på planeringsstadiet så kan ”fallgropar” undvikas.
Ej godkänt
Förändringar som påverkar huset utvändigt är inte tillåtna.
Bygganmälan
Bygganmälan till Stadsbyggnadskontoret kan du göra på https://bygglov.stockholm/guide--bygglov--steg-for-steg/
Tydligare regler kring ombyggnationer från 1 januari 2023
I juni 2022 klubbade riksdagen igenom regeringens förslag om tryggare bostadsrätt. Det innebär framför allt ändringar i bostadsrättslagen i syfte att stärka det rättsliga skyddet för köpare av nya bostadsrätter. Vissa lagändringar berör dock även befintliga bostadsrättsföreningar, främst vad gäller åtgärder i medlemmars lägenheter, men också röstregler och innehållet i årsredovisningar.
Lagändringarna träder i kraft den 1 januari 2023 och kommer att påverka alla bostadsrättsföreningar.
Fler ändringar kräver tillstånd
Bostadsrättsinnehavaren måste redan i dag ha styrelsens tillstånd för att utföra en åtgärd i lägenheten som handlar om ändring av ledningar för avlopp, värme, vatten eller gas. I och med lagändringarna förtydligas att det även gäller nyinstallationer och nu ska det också gälla för installationer och ändringar för ventilation, eldstad, rökkanal och annat som påverkar brandskyddet.
För lägenheter med särskilt historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärligt värde kommer det alltid att krävas tillstånd ifall en åtgärd påverkar det värdet. Styrelsen ska göra en egen bedömning om lägenheterna har sådana värden.
Styrelsen kan ställa krav i tillstånden som då ska vara tydliga. Även fortsättningsvis får föreningen enbart neka tillstånd om åtgärden är ”till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”, som det står i lagen.
Ombyggnationer utan tillstånd
Om en medlem utför en otillåten åtgärd ska styrelsen inom två månader från att den fått kännedom om ändringen uppmana medlemmen att omgående återställa det som gjorts. Om detta inte sker kan medlemmen bli uppsagd och tvingas flytta. Det gäller dock inte om medlemmen rättar till åtgärden eller ansöker om tillstånd och får det beviljat av hyresnämnden.
Föreningen kan även i vissa fall då ändringar kan medföra allvarliga risker välja att rätta till ombyggnationen på bostadsrättsinnehavarens bekostnad. Möjligheten att i stadgarna bestämma att styrelsens tillstånd inte behövs för en åtgärd som kräver nödvändigt tillstånd tas bort. Sådana stadgebestämmelser blir alltså ogiltiga.
Medlemmen får utökade rättigheter
Om bostadsrättsinnehavaren är missnöjd med styrelsens beslut i dessa frågor kan denne begära att hyresnämnden prövar frågan.
Beslut av hyresnämnden som gäller tillstånd till en åtgärd i en lägenhet ska kunna överklagas till Svea hovrätt.